O parágrafo único do art. 2.035, do Código Civil diz: Nenhuma Convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos. O dispositivo acima alerta de que as convenções de condomínio já estão desatualizadas, pois não podem ficar contrárias às novas disposições da lei civil. Isto quer dizer que os síndicos estão administrando os prédios sem as bases legais adequadas à sua administração e sem os meios adequados de se protegerem contra os mal intencionados e desarticuladores da harmonia no condomínio. Praticar atos não previstos na Convenção de Condomínio é assumir, sozinho e por inteiro, a responsabilidade pela gestão.

Veja o que está faltando na Convenção:

a) Novo “quorum” para instalação, composição da assembléia e deliberação;
b) Votos por condôminos (pessoa), ou votos por fração ideal;
c) Valor de multa pela gravidade da infração cometida;
d) Convocação de condômino com endereço ignorado, etc.;
e) Condômino briguento; usuário de droga;
f) Expulsão de condômino e venda do apartamento;
g) Protesto de boletos sem autorização na Convenção;
h) Desrespeito aos moradores idosos;
i) Outros itens que garantam a qualidade de vida.

Por outro lado, será muito bom que as convenções de condomínio incluam a figura do “sindico profissional”, morador ou não. Esse é um dos itens que vem ganhando espaço na administração condominial, quando o local exige mais desempenho e mais dedicação, tais como: gerenciamento e fiscalização dos contratos de manutenção e conservação do prédio; boa comunicação com os condôminos e empregados; controle das contas e das contribuições fiscais; recebimentos das cotas mensais, etc., cuja atenção e desgaste pessoal já passam do limite de uma administração “doméstica”.

A previsão das tarefas deve constar na Convenção de Condomínio, evitando repetidas convocações de assembléias para autorizar despesas em prol da coletividade. Nas convenções que ajudamos a modernizar estão sendo incluídos atos que auxiliam a gestão condominial, administrativos e comportamentais dos condôminos. A partir daí, os prédios poderão ter nossa completa assessoria jurídica especializada aos síndicos e aos condôminos.


Fonte: SindicoNews - Por Róberson Chrispim Valle - Advogado
e Coordenador Adjunto da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/SP. Subseção de Santo Amaro